Иметь собственное жилье мечтает значительная, если не большая часть россиян. Многие молодые семьи вынуждены проживать совместно с родителями или устраиваться на съемных квартирах. Приезжие из других городов, которым посчастливилось найти работу в областных центрах, тоже нуждаются в постоянной аренде. Но, увы, цены на рынке недвижимости не позволяют приобрести квартиру одним махом. Мало у кого из россиян найдется в загашнике несколько миллионов, которые нужно уплатить за собственную жилплощадь.

Поэтому нет ничего удивительного в том, что единственным выходом из ситуации становится ипотека. Впрочем, даже этот механизм кредитования нельзя назвать абсолютно доступным – ипотечные ставки на протяжении долгого времени были настолько высокими, что при уровне российских зарплат выплачивать ежемесячные взносы было практически нереально. Однако в 2018 году представители банковского сектора прочат невиданное понижение ипотечных ставок, которые составят менее 10%, достигнув рекордно низкой позиции.

Для многих россиян ипотека под 10% – единственный шанс приобрести жилье

Кое-кто из экспертов уже назвал это сугубо политическим фактором. Другие настаивают, что в России образуется «пузырь», который приведет к кризису банковской системы. Ну а простые россияне надеются, что им наконец-то удастся воплотить мечту, купив квартиру под нормальный процент. Давайте разберемся, какую ситуацию с ипотекой можно ожидать в ближайшем будущем.

Почему снижаются ипотечные ставки?

Эксперты на рынке недвижимости выделяют несколько главных факторов, ведущих к понижению ставки по ипотеке:

• политика Центрального банка РФ. Российский финансовый регулятор уже с 2016 года начал понижать ключевую ставку для коммерческих банков – буквально за год она опустилась с 13% до 12,5%, а затем продемонстрировала спад в среднем до 11%;
• увеличение количества квартир, относящихся к эконом-классу, которые предлагает большая часть застройщиков;
• снижение уровня инфляционных показателей. Правительство говорит, что в 2018 году вряд ли можно ожидать инфляцию больше 4,7%. С учетом ключевой ставки Центробанка и прибыли коммерческих структур, согласно прогнозам, население можно будет кредитовать под 7%;
• отдельно упоминается программа предоставления субсидий для ипотечного рынка, которая позволит и в будущем сохранить ставки ипотеки на приемлемом уровне, избежав кризиса для застройщиков. Впрочем, некоторые эксперты полагают, что при дальнейшем снижении ставок со стороны Центробанка правительство вполне может свернуть эту программу.

Современная ситуация в банковском секторе

Согласно информации, опубликованной Агентством ипотечного жилищного кредитования, ипотечные ставки в 2018 году могут побить все рекорды – на это намекают заявления крупнейших игроков на рынке ипотечного кредитования.

Проанализировав предложения крупных игроков кредитного рынка, можно сделать вывод, что 15 банков в среднем сократили ставки на 5,6%. Результатом такой политики стала активизация спроса со стороны населения – по подсчетам экспертов, за 2016 год ипотечная выдача возросла на 1,5 триллиона рублей, а за 2017 – на 1,8 триллиона рублей. Прогнозируют, что в 2018 году данный показатель может составить около 2,5 триллионов в национальной валюте.

Сбербанк выдает более половины всех ипотечных кредитов в стране!

Традиционно первое место в рейтинге крупных жилищных кредиторов занимает Сбербанк – его доля на рынке составляет около триллиона рублей. На втором месте в 2017 году оказался «ВТБ 24» – на его долю приходится около 23% рынка, а замыкает тройку лидеров «Райффайзенбанк», умудрившийся поднять свои показатели в 3 раза в сравнении с 2016 годом. Если же говорить о современном состоянии на рынке ипотеки, то можно привести такие данные:

• Сбербанк пересмотрел свою политику еще 10.08.2017, снизив ставки для ипотеки на рынках первички и вторички на 0,6-2 процентных пункта, а сумму первоначального взноса при покупке готового жилья – на 5 процентных пунктов. В итоге новые ставки ипотечного займа при покупке квартиры в новострое составили от 10,4 до 11,4%, а для кредитов на вторичном рынке – от 10,75 до 12,75% на срок до 30 лет. Процент минимального первоначального взноса при оформлении продукта «Приобретение готового жилья» составил 15%. Представители банка утверждают, что прирост заявок на ипотечные кредиты вследствие такого решения возрос примерно на 30%;
• чуть позже о пересмотре ставок сообщили из «ВТБ» – готовое жилье они готовы кредитовать под 10,75-12,25%, а новострой — под 10,4-11,9% на срок до 20-30 лет. Однако для льготного кредита нужно брать жилье площадью более 65 квадратов. Клиентские заявки, по словам руководителя группы, тут же продемонстрировали прирост в 25%;
• в Райффайзенбанк готовы кредитовать первичку от 11 до 11,5%, а вторичное жилье – под 11,5% на срок до 25 лет;
• ВТБ Банк Москвы предлагает кредиты для новостроя под 10,4-11,9%, а вторичное жилье – под 10,75-12,25%. Срок ипотеки составляет до 30 лет, при этом для льготного процента нужно покупать жилье от 65 квадратов;
• Россельхозбанк готов кредитовать покупателей первичного жилья под 10,25-10,75% до 30 лет, для вторичного рынка ставка ипотеки составляет столько же;
• в Абсолют банке клиентам предлагают оформить ипотеку на первичку под 10,25%, а на вторичку – под 11%. Срок кредитования составляет до 30 лет;
• Уралсиб готов выдавать ипотеку на новострой под 11,5-11,75%, а для вторичного рынка ставка составляет 12-12,75%. При этом дополнительная скидка в 0,25% предлагается многодетным семьям, в которых трое (или больше) детей не достигли совершеннолетия. Льготная ипотека предлагается и тем, кто собирается покупать жилье в пределах Дальневосточного или Байкальского региона;
• Связь-банк готов кредитовать покупателей первичного жилья под 10,9% до 30 лет, для рынка вторички ставка ипотеки составляет 11,5%;
• Агентство ипотечного жилищного кредитования предлагает новострой по ставкам в 10,25-10,75%, а вторичное жилье – в 10,5-11%

Впрочем, при оформлении ипотеки не стоит забывать о комиссии, которая в разных банках составляет от 1 до 4%.

Сотрудничество банка с застройщиком мгновенно повысит доступность жилья

Гораздо интереснее выглядят банковские предложения, которые реализуются в рамках партнерских программ с девелоперами. В таких предложениях застройщики осуществляют субсидирование ипотечной ставки, так что банк готов выдавать кредиты под более низкий процент. Нужно иметь в виду, что сниженная ставка обычно предлагается не на весь срок ипотеки, а в пределах 1-2 лет. Впрочем, если вас устраивает конкретный застройщик и проект ЖК, то почему бы не воспользоваться случаем? В качестве примера можно привести:

• программу от Промсвязьбанка для новостроя от группы «Промсвязьнедвижимость». Первый год ипотеки обойдется всего в 6,9%, однако потом ставка возрастает до 10,9% годовых;
• «ВТБ 24» имеет соглашение с ГК «Самолет-девелопмент», которые предлагают оформить льготную ипотеку для ЖК «Спутник» – в течение всего срока нужно будет платить 8,4% в год;
• в «Абсолют банке» предлагают льготную ипотеку для «Пятницких кварталов» – на протяжении всего периода ипотеки ставка составит 7%;
• Сбербанк организовал акцию с ГК «Сэттл групп» и «Urban Group», согласно правилам которой при электронной заявке на ипотеку можно будет платить 8,4-9,4% в течение всего срока кредита;
• Возрождение совместно с «Партнером» предлагает кредит под 7,7% в первый год, затем ставка повышается до 10,9%;
• Транскапиталбанк предлагает льготную ипотеку для «Успенских кварталов», причем на весь срок действует ставка в 8%.

Прогноз по ипотечным ставкам на 2018 год

Эксперты из банковского сектора прогнозируют такое развитие ситуации с ипотечным кредитованием на 2018 год:

• согласно словам Эльвиры Набиуллиной, которая возглавляет Центробанк России, уже в середине 2017 года средняя ставка ипотечного кредитования для рублевых займов составила 11,11%. Предположительно, в 2018 году она ставит от 9 до 10%, а к 2020 году руководитель главного банковского учреждения страны прогнозирует падение ключевой ставки до 6,5-7% при ожидаемых показателях инфляции в 4%;
• поддерживает данное мнение и Максим Орешкин, руководящий Минэкономразвития. По его словам, в 2018 году россияне смогут брать ипотечные займы под 8-9%;
• Антон Павлов, занимающий пост директора Департамента по кредитованию в «Абсолют банке», сообщил, что россиянам могут быть предложены кредиты на жилую недвижимость со ставкой в 9,5-10%;
• в РНКБ говорят, что, скорее всего, снижение достигнет отметки в 10%;
• Дмитрий Монастыршин, главный аналитик «Промсвязьбанка», озвучил мнение, что в течение 2018 года ставка постепенно упадет до 10%, а отметка в 8% может быть достигнута к 2020 году;
• по словам Дмитрия Медведева, в России уже есть все условия, чтобы выйти в 2018 году на ипотечную ставку в 6-7%. Данное мнение поддержал и Герман Греф, занимающий пост президента Сбербанка. Правда, он был несколько осторожнее в прогнозах, сообщив, что перспектива снижения ипотеки до 6-7% может быть реализована в течение 2-3 лет, если удастся сохранить тренд на понижение инфляции.

О сокращении первоначального взноса по ипотеке

Некоторые банки для привлечения клиентов проводят ипотечные «акции» с нулевым первичным взносом. Впрочем, особенных результатов этот шаг не принес, ведь кредитная ставка по таким программам является более высокой и достигает 12,5-14%. Предложением в 2017 году воспользовалось не более 2-3% россиян.

Снижение первого взноса может подстегнуть активность ипотечного сектора

Гораздо интереснее тот факт, что в 2018 году многие банки прогнозируют сокращение первоначального взноса по ипотечным программам. Это может существенно повлиять на ипотечное кредитование. Например, в Москве, где средняя цена квартиры достигает 8,3 млн. рублей, понижение первоначального взноса с 20% до 15% выражается весьма солидной суммой – 400 тысяч рублей.

К чему может привести снижение ставок по ипотеке?

• По словам Алексея Новикова, занимающего пост директора центра ипотеки «Est-a-Tet», понижение ставок способно привести к росту числа сделок на рынке первичной недвижимости до 20%, а на вторичном сегменте рынка – до 10% за 2018 год.
• Поддерживает такую позицию и Ирина Доброхотова, являющаяся председателем совета директоров компании «Бест-Новострой». В случае, если Сбербанк сможет предложить населению займы под 7,4% сроком от 20 лет, рост спроса на ипотечные кредиты составит 20% в 2018 году.
• По словам Кристины Шульгиной, которая руководит департаментом ипотечного кредитования в «НДВ-Недвижимость», падение ставки на 1% сопровождается привлечением от 7 до 10% покупателей, готовых инвестировать средства в новострой.
• Мария Литинецкая, один из управляющих партнеров «Метриум Групп», напоминает: когда за первые шесть месяцев 2016 года средняя ставка по ипотеке закрепилась на позиции 12,74%, количество сделок в столице возросло до 18,6 тысяч. За тот же период 2017 года ставка упала до 11,56%, что спровоцировало рост кредитования до 21,7 тысяч. То есть падение на 1,18 процентных пункта привело к росту спроса на 17%. Однако Литинецкая акцентирует внимание на том, что повышение спроса зависит не только от падения ставок, но и от того, насколько платежеспособным является покупатель при существующих ценах на недвижимость. Если доходы россиян продолжат находиться в состоянии стагнации, положительный эффект от снижения ипотеки окажется недолгим. Людям с маленькой зарплатой кредиты на жилье не по силам в любом случае – будут ли они выдаваться под 10% или 7%.

Негативные прогнозы касательно ипотеки

Далеко не все экономисты так оптимистично смотрят в будущее. Скептики говорят, что снижение ипотечных ставок может стать временным популистским решением со стороны правительства. Снижение инфляции отвечает реальности только с точки зрения статистики и новой методики расчета данного показателя. Реально инфляция снижается лишь тогда, когда экономика входит в стадию роста, а о каком росте может идти речь, если прогнозы на рынке нефти остаются неутешительными, а внешняя торговля все еще подвергается санкциям?

Ипотечную активность могут стимулировать искусственно в преддверии выборов

Эксперты-скептики утверждают, что ипотечный бум специально создается перед выборами 2018 года – такой шаг повышает лояльность электората к текущей власти. В поддержку своего мнения эта группа специалистов приводит такие факты, как текущая заморозка тарифов ЖКХ, а также отказ от повышения пенсионного возраста до 2019 года. Вполне естественно, что правительство старается передвинуть сроки реализации непопулярных решений, чтобы простимулировать электорат. Ну а после выборов все вернется на круги своя.

Экономисты склонны выражать опасения и в отношении стабильности банковской системы. Лучший тому пример – ситуация, которая возникла в США в 2008 году. Финансовый «пузырь» сформировался на рынке недвижимости вследствие дешевых кредитов. Репутацию заемщиков тогда почти не контролировали, и это привело к большому количеству невыплаченных кредитов на жилье. В итоге жилищный кризис в США затронул всю мировую финансовую систему.

Впрочем, сравнивать масштабы рынка ипотеки в России и США не совсем корректно – ипотечное кредитование в РФ выражено всего ¼ частью рынка кредитов. Однако эксперты рекомендуют банкам пересмотреть свою политику в условиях повышения доступности кредитов, более тщательно проверяя благонадежность заемщиков.

К вопросу о рефинансировании

Вполне естественно, что россиян, попавших в кабалу «дорогой ипотеки» (а таких в стране насчитывается около 1,5 миллионов), такие новости совсем не радуют. Грустно осознавать, что ипотека обошлась твоей семье гораздо дороже, чем могла бы. В данном случае заемщикам важно помнить, что многие банки предлагают процедуру рефинансирования – то есть возможность взять более дешевый кредит для погашения обязательств перед сторонним банком.

Страдаете от «дорогой ипотеки»? Потребуйте у банка пересмотреть ставку!

Рефинансировать кредит предлагает Сбербанк (со ставкой в 10,9% годовых), «СМП банк» (под 11,7%) и «Уралсиб» (под 11,9% годовых). При понижении ставки Центробанка ситуация может выглядеть еще более привлекательно. Кроме того, не все получатели дорогих ипотек знают про еще одну полезную возможность – можно написать заявление в банк-кредитор и попросить пересмотреть ставку ипотечного кредита вследствие изменения ключевой ставки Центробанка.

Конечно, банки не заинтересованы в популяризации такого трюка, а многие кредитные менеджеры сообщают клиентам, что такая операция невозможна, или это была лишь временная акция. Но это не так. Клиент имеет право написать обращение с просьбой о снижении ставки по действующему кредиту, причем делать это можно не один раз – каждый раз, когда Центробанк пересматривает ставку, вы можете направлять в адрес кредитора новое обращение.

Процедура должна быть подробно описана на сайте банка, так что вам нужно собрать пакет документов, сформулировать заявку и отправить её. Конечно, довольно часто банки отказывают или намеренно затягивают решение по данному вопросу. Однако многие россияне, написав обращение, сумели снизить ипотечную ставку с 15 до 12%, а затем и до 10,9%. Именно потому стоит мониторить ситуацию с политикой Центробанка, чтобы не переплачивать за жилье.

© Новый год Желтой Земляной Собаки