Можно ли решением общего собрания собственников "преодолеть" срок действия тарифа, установленный ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ?

Если размер платы за содержание жилья, утвержденный на общем собрании собственников помещений в МКД (далее – ОСС) при заключении договора управления с УК, увеличен на новом ОСС, не дожидаясь, пока истечет первый год управления домом, то УК вправе применять новый увеличенный тариф (Определение Верховного Суда РФ от 9 сентября 2020 г. № 307-ЭС20-11378).

Данный вопрос рассматривался в деле об оспаривании предписания органа ГЖН. Хронология событий такова:

• в сентябре 2017 года жители дома "призвали" новую УК и утвердили тариф на содержание жилого помещения;
• договор управления в соответствии с решением упомянутого ОСС заключен только в декабре 2017 года. При этом в договоре установлено, что утвержденный на ОСС в сентябре тариф применяется с декабря 2017 г. и только до августа 2018 г.;
• в апреле 2018 года новое ОСС утвердило более высокий тариф на содержание жилья на период с августа 2018 г. по август 2019 г.

В 2019 году собственники помещений в спорном МКД пожаловались в жилнадзор, требуя разобраться в тарифах (и уменьшить их платежи), и по результатам проверки жилнадзор пришел к следующим выводам:

• согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса, размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором нет ТСЖ или жилищного кооператива, определяется на ОСС, с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год;
• и согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, при определении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив, решение ОСС помещений в таком доме принимается на срок не менее чем на один год с учетом предложений УК;
• следовательно, решением апрельского ОСС нарушены императивные требования ч. 7 ст. 156 ЖК РФ и п. 31 названных Правил, поскольку принято решение об утверждении размера платы за содержание жилья ранее, чем истек год с принятого на предыдущем ОСС;
• следовательно, УК обязана пересчитать всем плату с августа 2018 года по май 2019 года, применяя старый тариф.

УК пыталась оспорить предписание, но потерпела неудачу в первых двух инстанциях - арбитражные суды согласились с органом жилнадзора, добавив также, что при вынесении оспариваемого предписания орган ГЖН "не делал выводов относительно недействительности решения апрельского ОСС, им проверялось его соответствие нормам действующего законодательства".

Однако суд округа признал предписание недействительным, и с этим согласился Верховный Суд РФ:

• при заключении договора управления МКД стороны зафиксировали в нем, что плата за содержание определена на ОСС в сентябре 2017 года, а срок действия этой платы – до августа 2018 года;
• поскольку период действия этой платы установлен договором управления только до августа 2018 г., решением ОСС в апреле 2018 г.(и с учетом предложений УК) принято решение об утверждении иной платы с августа 2018 г.;
• на основании п. 3 ч. 3 ст.162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления относится, в том числе, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с ч.8 ст. 162 ЖК РФ изменение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления МКД предусмотрен п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. 450 - 453 ГК РФ;
• из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления МКД, в том числе в одностороннем порядке без предложения УК о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на ОСС в МКД;
• на основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным решения собрания;
• между тем, на дату вынесения судебных актов по настоящему делу ни спорный пункт договора управления о сроке действия "первого" тарифа, ни решение апрельского ОСС в установленном законом порядке не оспорены, тогда как в предписании органа ГЖН уже содержатся выводы о возможности утверждения новой оплаты только с декабря 2018 года, о превышении полномочий собственниками и принятии решения в нарушение требований законодательства РФ, в равно вывод о ничтожности данного решения и невозможности его исполнения;
• при таких обстоятельствах оспариваемое предписание не соответствует действующему законодательству.

Таким образом, оспорить подросший за год тариф можно лишь путем оспаривания самого решения ОСС. Действовать "руками" органа жилнадзора в данном случае не получится.

Источник: Система ГАРАНТ