Жилья на Кубани построили на 20 лет вперед

Сегодня реальность такова, что купить квартиру за собственные средства могут только 3% жителей. А значит, не обойтись без банковских кредитов.

Ипотека все еще считается основным способом улучшить свои жилищные условия. Но истории «погоревших» должников, лишившихся в итоге нового жилья, денег и нервов, по-прежнему будоражат общественность и формируют подчас нелестное мнение об этом продукте. Главный вопрос, который волнует потенциальных заемщиков: как обзавестись собственной квартирой и не попасть в долговую яму? Тем более что процентная ставка в нашей стране по ипотеке еще довольно высока.

В последние годы спасала программа государственной поддержки. Благодаря ей ставки удалось снизить и желающих взять кредит стало больше. В 2017 году ее отменили. Как это скажется на рынке недвижимости и на покупательском спросе? Стоит ли бояться банковских кредитов? Кто защитит дольщика? Эти и другие вопросы обсудили за круглым столом представители банков и власти.

Дайте пощупать руками

Юлия Житникова, «АиФ-Юг»:

- Программа господдержки в прошлом году способствовала росту привлекательности ипотечных программ и развитию строительной отрасли. Сейчас эта программа перестала действовать. Ипотеку станут брать меньше?

Евгений Свиргун, начальник отдела ипотечного кредитования розничного филиала ВТБ в Краснодаре:

- Сейчас ставки по ипотеке банки предлагают даже меньше, чем были в период действия госпрограммы. В пределах 10-11% . Без преувеличения, скажу, это просто чудо. Так что покупатели точно не в убытке. Да и для поддержания строительной отрасли для ключевых партнеров банки снижают ставки. Сейчас рынок может успешно развиваться и без действия программы «Ипотека с государственной поддержкой».

- На строительном рынке Краснодара кризис также отразился. Количество долгостроев не уменьшилось. Покупатель-инвестор по-прежнему рискует, покупая квартиру на стадии котлована? Насколько сейчас популярны именно такие варианты? Или люди предпочитают вторичный рынок, чтобы обезопасить себя?

Сергей Георгиев, заместитель начальника отдела развития строительного комплекса департамента строительства г. Краснодар:

- К сожалению, действительно, увеличилось количество проблемных объектов в Краснодаре с просрочкой  9 и более месяцев. Это, конечно, не могло не отразиться на спросе людей. С причинами задержек разбираются правоохранительные органы. В итоге краснодарцы хотят видеть что покупают. Не картинку в буклете и заманчивые обещания застройщика, а реальный дом. С придомовой территорией и хотя бы предчистовой отделкой.  Уже будет понимание, на что можно рассчитывать.

Война за покупателя

- Кубань всегда была привлекательным регионом для жителей других областей. Хватит ли сегодня квартир для всех желающих, все-таки у нас растет не только число сданных домов, но и количество долгостроев?

Александр Пышной, руководитель Департамента розничного бизнеса Банка «Кубань Кредит»:

- Думаю, мы еще много лет будем продавать то, что построили. Темпы строительства были очень высокие. Не зря Кубань по итогам прошлого года на втором месте в России по этому показателю. Поэтому неизбежны маркетинговые войны за покупателя. Застройщики будут повышать спрос, предлагая комфортное жилье. Банки будут снижать ставки и проводить различные акции, улучшать сервис предоставления услуг. Впрочем, это уже происходит. Особенным спросом пользуются по-прежнему дома и квартиры на побережье. Но дело даже не в жилье, с ним как раз проблем нет. Если в край переезжают пенсионеры, это одно. А если люди трудоспособного возраста, значит, встаёт вопрос развития социальной инфраструктуры, обеспечения рабочими местами. Но сегодня на рынке труда дефицит рабочих мест налицо.

- Кто сегодня чаще всего берет ипотеку? Есть ли типичный портрет заемщика?

Евгений Свиргун:

- По нашей статистике, часто покупателями становятся студенты, которые окончили кубанские вузы, жители, не зарегистрированные в Краснодаре, из пригорода города и с окраин края. А также по-прежнему активно едут мигранты с городов Дальнего Востока.

Александр Пышной:

- Сейчас банки используют другое понятие  - «целевая аудитория». Для каждой категории граждан можно создать нужную программу. И не всегда она включает в себя использование ипотеки. Нужно исходить из потребностей, желания и возможностей каждого отдельно взятого клиента. Ипотека - это только один из инструментов  приобретения жилья. Можно предложить помимо ипотеки потребительский кредит, рассрочку и возможность накопления по вкладу. Это позволяет зафиксировать стоимость квадратного метра. Так сказать, забронировать квартиру. Банк - это финансовый аналитик, который должен помочь выбрать нужную программу, сформировать подходящее предложение. Не можете? Потеряете клиента.

Со дна выбрались. Проблемы остались?

- Ипотечный бизнес в России пока имеет недолгую историю. Насколько развита у нас культура кредитования? Боятся ли люди по-прежнему кредитов?

Евгений Свиргун:

- Сегодня главная задача не просто выдать ипотеку кому-либо, а выявить у клиента потребность в кредите. Объяснить, что это обычный инструмент, распространенный во всем мире. Но наши люди до сих пор боятся кредитов. Особенно их пугают слово ипотека и сроки ее погашения. Ходят до сих пор мифы о сроке в 50 лет. Да хоть и на 50 лет! Зарабатывайте больше и погасите раньше. Не лежите на диване! Добросовестных граждан кредиты только стимулируют и улучшают жизнь. Сегодня ипотеку берут клиенты из разных слоев общества, с  разным доходом и условиями жизни. В основном, конечно, это молодые семьи до 30 лет. Либо с одним ребенком, либо без детей, которые сейчас снимают квартиру и хотят приобрести собственное жилье.

- Власти говорят, что дно кризиса уже прошли. Снова начнется строительный бум?

Сергей Георгиев:

- Я считаю, что на строительном рынке подъема в этом году ожидать не стоит. Но хотя бы спад прекратится. Наступит стагнация. С рынка уйдут мелкие и неблагополучные застройщики, компании будут объединяться. Работать станет проще. В частности, это произойдет благодаря изменениям в законодательстве, касающимся ввода системы эскроу-счетов. Что это такое? Деньги дольщиков будут аккумулироваться на счету в банке, который выдаст застройщику кредит, и только по завершении строительства он сможет получить уже все вложенные деньги инвесторов. Конечно, при этом стоимость жилья вырастет. Зато это даст дополнительные гарантии дольщикам. В процессе стройки у застройщика не должны закончиться деньги, так как банк финансирует компанию до сдачи дома  и жестко контролирует выполнение работы в срок. Проект разработан, но еще не опробован. Но надеюсь, он покажет хорошие результаты.

Евгений Свиргун:

- На самом деле, если благодаря кризису или изменениям в законе с рынка уйдут неблагонадежные застройщики, это хорошо и для покупателей, и для банков. Мы будем уверены, что каждый выданный нами транш обеспечат. Сегодня приходится очень тщательно выбирать партнеров-застройщиков. Срыв проекта ведет не только к потере денег и ожиданий дольщиков, но и портит репутацию банка.

- А что касается покупательского спроса?

Александр Пышной:

- Давайте обратимся к статистике. За 2016 год  в России выдано ипотечных кредитов объемом 1,7 трлн руб. - на 30% больше, чем в 2015-м. Спада, как видите, нет, есть рост. То есть люди по-прежнему продолжают покупать жилье и пользоваться банковскими продуктами. Ведь реальность на сегодня такова, что приобрести жилье за собственные средства практически невозможно. Думаю, что эта же ситуация, даже с небольшим увеличением по цифрам сохранится и в 2017 году.

А как у них?

Экономисты сходятся в одном. Главное, что может еще больше подстегнуть ипотеку и покупательский спрос,- это снижение ставок до минимальных значений. К примеру, во Франции средняя ставка по ипотечному кредиту составляет всего лишь 1,5%, в Японии - 1,68%, в США - 3,7%. Однако, по словам Мишеля Кольбера, председателя правления ипотечного банка, рынок выдачи подобных займов на покупку жилья в России ещё очень молодой. Соответственно, пока о таких ставках остаётся лишь мечтать. Правда, это вовсе не означает, что со временем мы не придем к таким же цифрам. Наоборот, специалисты полны оптимизма.

- Мои родители в конце 70-х годов брали ипотеку по ставке почти в 20% годовых. Уровень инфляции во Франции тогда составлял  14%. Все параметры больше, чем сегодня в России. Я, спустя лет 20, брал уже займ в банке по ставке 10%. Сейчас средняя ставка по ипотеке составляет 1,5%. Но прошло почти 50 лет, чтобы в стране создалась такая ситуация. Чтобы в России уменьшить проценты по кредиту, необходимо понизить уровень инфляции. В еврозоне сейчас такого явления, как инфляция, практически нет. И вот вам результат. Думаю, что и в России постепенно при условии понижения инфляции снизятся ставки по кредиту. И ипотека, конечно, станет доступнее. Это всего лишь вопрос времени.

Сколько строим?

Краснодарский край на втором месте в РФ по темпам строительства.

• 4,56 млн кв. метров жилья ввели в эксплуатацию в регионе за 2016 год. Это  5,7% от общероссийского объема.
• 0,82 кв. м вводимого жилья пришлось в прошлом году на одного человека.
• 9,1 тыс. квартир построили в январе 2017 года в крае (это больше, чем в январе прошлого года на 13,9%).
• 8,6 тыс. квартир сдали в эксплуатацию в январе.
• 15,2% приходится на долю индивидуального жилищного строительства в общем объёме.
• 42 732 руб. - средняя стоимость кв. метра жилья на первичном рынке.
• 56 698 руб. - средняя стоимость кв. метра на вторичном рынке.
• 8,8 млн руб. - средняя стоимость домовладения в крае (выросла на 2,6% по сравнению с 2015 годом).

Автор: Юлия Житникова / © «Аргументы и Факты»